Conforme lo establecen las leyes 675 de 1944 sobre Urbanización y Ornato Publico, la Ley 687 de 1972 en su modificación a la 675 y recientemente la Ley 176-06 Sobre los Municipios y el Distrito Nacional, la regulación del uso del suelo y ornato de los territorios municipales son responsabilidad de los Ayuntamientos. El órgano técnico a través del cual los ayuntamientos realizan esta función son las Oficinas de Planeamiento Urbano (OPU), denominada en el Ayuntamiento del Distrito Nacional Dirección General de Planeamiento Urbano (DGPU). La Ley 6232 de 1963, le atribuye además y entre otras funciones, la de “Revisar y controlar el aislamiento, habitabilidad, estética y demás aspectos funcionales de todos los proyectos de edificaciones y urbanizaciones, encausando los demás tramites requeridos para su aprobación…..”
La evaluación de estos aspectos, en el caso de la Dirección General de Planeamiento Urbano del Ayuntamiento del Distrito Nacional, se realiza en el Departamento de Urbanismo, conforme con los criterios establecidos en las diferentes normas o los definidos por la Dirección.
Al evaluar las diferentes solicitudes, el Departamento de Urbanismo considerará los siguientes aspectos:
Diseño y Presentación de los planos.
Cuando se presenta un proyecto a la DGPU, se tiene la opción de presentar un Anteproyecto, con el cual se presenta sólo la propuesta arquitectónica o un Proyecto Definitivo, que incluirá además los planos técnicos. En uno u otro caso, internamente el expediente cumplirá siempre una fase de anteproyecto, pasando a ser Definitivo una vez que el Certificado de No Objeción es firmado por el Director y se ha realizado el pago de los tributos municipales correspondientes.
El Departamento de Urbanismo revisará lo siguiente:
· Que las diferentes dependencias sean habitables y funcionales, haciendo hincapié en las dimensiones mínimas de los espacios, la iluminación y la ventilación de los mismos.
· Que los planos tengan la firma y colegiatura del arquitecto/a responsable del diseño arquitectónico.
· Que las dimensiones del solar correspondan a las indicadas en el plano catastral. Se recomienda indicar dichas dimensiones en la planta de conjunto y/o retiros.
· Que se indiquen todos los retiros: a vuelos, balcones y a la estructura de la edificación. Se recomienda presentar los retiros en la planta de techo, indicando los retranqueos si existieran.
· Que las elevaciones no presenten las verjas medianeras o frontales, se recomienda presentar un detalle aparte de la misma. En todo caso para la construcción de la verja perimetral, debe hacerse una solicitud de Permiso de Verja conforme al procedimiento establecido para estos fines.
· Que, en caso de que el proyecto contemple parqueos techados, las secciones presenten la pared medianera con el retiro indicado en planta, e indicando además la altura de la misma, la cual no debe ser mayor de 2.20m en laterales.
· Que se indique la ubicación de la planta eléctrica, cuyo retiro a linderos laterales no debe ser menor de 1.50m
· Que indique el depósito de basura. Este no debe ocupar el espacio público, aunque puede estar en retiro. 0.00. Se recomienda ubicarlos de tal forma que el giro de la puerta no ocupe la acera y se limiten las visuales directas desde la calle hacia los tanques.
Cuando el proyecto pasa a la fase de Definitivo, Urbanismo verificará que los planos que serán sellados, se correspondan con lo aprobado en el Anteproyecto.
EL USO DE SUELO.
Es la función o actividad que se desarrolla en un sitio o edificación. Suelen ser clasificado en: Residencial, cuando se trata de viviendas unifamiliares; Habitacional, cuando se trata de edificios de apartamentos; Comercial, cuando se trata de comercios, Industrial si se trata de industrias, Institucional, se trata iglesias, escuelas, colegios, organismos públicos, recreativo, si se trata de actividades para el ocio y Mixto, cuando se destina a dos o mas usos diferentes.
Una solicitud de Uso de Suelo es una consulta al Ayuntamiento, la cual es respondida con una Certificación firmada por el Director, en la cual se hará constar la actividad, la altura, la densidad y los retiros que el Ayuntamiento permite en un solar determinado. Con esta se autoriza al solicitante a formular la propuesta de diseño. Si previamente no se ha otorgado un permiso de uso de suelo, este se evaluará conjuntamente con el proyecto.
En una Certificación de Uso de Suelo, los retiros que se indican serán siempre los reglamentarios, cualquier consideración de retiros menores se evaluará con la presentación del proyecto.
Al evaluar una solicitud de uso de suelo, se considerarán las normas existentes y los criterios definidos por la Dirección. En todo caso se tratara de evitar la mezcla caótica de actividades y los usos que puedan afectar la calidad de vida de los vecinos.
LA DENSIDAD Y ALTURA
La Densidad poblacional, es la relación entre el número de habitantes y la extensión superficial del terreno o lote ocupado por los mismos. Se obtiene al dividir el número de personas que habitan en una hectárea.
Formula para calcular la densidad:
Cantidad de habitantes x 10,000 /Area del Solar
Habitantes considerados según el número de habitaciones:
3 habitaciones = 4 habitantes
2 habitaciones = 3 habitantes
1 habitación = 2 habitantes
Estudios = 1 habitante
Pent Houses = 4 habitantes
Si el proyecto esta localizado en una zona regulada, se evaluará tanto la densidad como la altura, considerando los criterios establecidos en la regulación. Cuentan con regulación especifica: Los sectores que integran el Polígono Central, Altos/Cerros de Arroyo Hondo III, Los Pinos de Arroyo Hondo, Altos de Arroyo Hondo II, El Millón, Reparto Helios y algunas vías, como: La calle Viriato Fiallo, del Ensanche Julieta, la Avenida Anacaona, un tramo de la Elvira de Mendoza, la Leonardo Da Vinci y la Miguel Angel Bonarrote.
Si esta localizado en la Circunscripción No. 1, se aplicarán los criterios definidos por la propuesta de Zonificación Indicativa Sobre Densidades (ZID).
Si está localizado en una zona no regulada, la evaluación considerará el impacto del proyecto, las aprobaciones realizadas con anterioridad y las características del entorno.
En los sectores informales el criterio para la aprobación de una solicitud, estará siempre determinado por el impacto positivo que este represente para el sector y su contribución a mejorar la calidad del espacio y la imagen urbana.
RETIROS A LINDEROS
Retiro a Lindero es la distancia entre los límites del lote y la edificación. Se hace referencia a: Lindero Frontal, el que colinda con la vía publica; Lateral el que colinda con los lotes ubicados a ambos lados y Posterior, el opuesto al frontal.
Se consideran frontales todas las fachadas que dan a las vías públicas y por tanto se deben cumplir los retiros correspondientes. Sin embargo, por decisión administrativa, cuando un solar presenta dos o mas frentes y dependiendo de las condiciones del solar y del proyecto, se considerará un 60% del retiro que corresponde, hacia las calles de menor jerarquía.
La evaluación de los linderos dependerá de la zona en que este localizado el proyecto, que podrá ser: Zonas No Reguladas, Zonas Reguladas y Sectores Informales.
RETIROS EN ZONAS NO REGULADAS
Para las zonas no reguladas, es decir aquellas que no cuentan con una Resolución que de manera especifica regule sus retiros, se aplican los establecidos en la Resolución 8/90, que aun cuando fue derogada, se mantienen por decisión administrativa.
1-2 Niveles, 5.00 Frontal, 1.50 Laterales y Posterior
3-4 Niveles, 5.00 Frontal, 2.00 Laterales y Posterior
5-8 Niveles, 7.00 Frontal, 2.50 Laterales y Posterior
9-12 Niveles, 8.00 Frontal,3.50 Laterales y Posterior
13 o mas niveles, 10.00 Frontal 4.00 Laterales y Posterior
RETIROS EN ZONAS REGULADAS.
Cuentan con regulación específica de retiros: Los sectores que integran el Polígono Central, Altos de Arroyo Hondo II, Cerros de Arroyo Hondo III, Los Pinos de Arroyo Hondo y la Ciudad Colonial, aunque en ésta última los retiros no están establecidos por Resolución.
EN EL POLIGONO CENTRAL
Si el proyecto esta localizado en el Polígono Central, este es el polígono definido por las avenidas: Ortega y Gasset, Winston Churchill, John F. Kennedy y 27 de Febrero, se aplican los retiros establecido en la Resolución 94-98.
Retiro Frontal: Se mide desde el contén hasta la edificación, incluyendo una ampliación de acera, la cual es definida por la Resolución en función de la jerarquía de la vía en que se encuentre y según la categorización vial establecida.
Retiros Laterales y Posterior:
2.00m Hasta 4to. Nivel,
3.00m Hasta 8vo. Nivel
4.00 A partir del 9no. Nivel.
La Resolución 94-98 permite la posibilidad de retranqueo para cumplir con los retiros en los diferentes niveles. Esta medida se ha generalizado haciéndose extensiva a los demás sectores de la ciudad.
RETIROS EN LA CIUDAD COLONIAL
Es la única zona en donde el retiro cero (0.00m) es permitido, no obstante, se prohíben los huecos y ventanas en los laterales en donde esta condición se presente.
RETIROS EN LOS PINOS DE ARROYO HONDO
RETIRO FRONTAL : 6.00m
LATERALES : 2.00m
POSTERIOR : 2.50m
RETIROS EN SECTORES INFORMALES.
Para los sectores informales, aunque son zonas no reguladas, se tienen otras consideraciones al evaluar los retiros, tomándose en consideración los predominantes en el área y en función de esto se evalúa la posibilidad de permitir retiros menores. En todo caso se trata de evitar el retiro 0.00, por lo menos en los laterales. En los casos en que se permita el retiro 0.00, se prohíbe la apertura de huecos en los laterales.
En sentido general, dependiendo de las condiciones del terreno y de la situación particular de cada proyecto es posible:
· Dentro del retiro del en el lindero frontal permitir vuelos de 0.60m para los fines de balconcetes y soportes para Acondicionadores de Aire, así como de 0.40m para molduras y decoraciones en la fachada.
· Dentro de los retiros laterales y posterior, permitir vuelos de 0.60m de para los fines de soportes para Acondicionadores de Aire, así como de 0.40m para molduras y decoraciones en la fachada.
· La reducción en un 25% del retiro a linderos laterales y posterior en puntos críticos causados por irregularidad del solar a edificar.
· Retiro de 0.00 a lindero frontal para recibidor y garita, no incluye cajas de escaleras o ascensores, aunque para estos podrían ponderarse retiros menores de los requeridos.
· Un retiro mínimo de 1.00m a escaleras de emergencia o de servicio.
· Un retiro mínimo de 1.50m a planta eléctrica, lockers u otras dependencias, en los linderos laterales.
· Retiros de 0.00 en sótanos
· Retiros de 0.50m a techo de parqueos en sótano y primer nivel. Este retiro puede ser llenado con malla resistente que permita la ventilación y entrada de luz.
· Retiros de 0.00 a marquesinas en viviendas, siempre que el techo no sea usado.
· Balcones laterales, siempre que estos cumplan con el retiro que corresponde al lindero frontal.
· La regularización de edificaciones ejecutadas sin permiso previo, siempre que estas no tengan violaciones a las normas y criterios establecidos.
· Retiros menores en edificaciones ya ejecutadas, siempre que las violaciones sean aprobables a juicio del Director.
Colaboracion de:
Esther Morillo. Arquitecta-Municipalista.
Enc. Departamento de Urbanismo. DGPU. ADN
